<<Domande frequenti>>ティエラ/TIERRA casa affitto tokyo

I costi iniziali sono tutte quelle spese da affrontare previste al momento

della stipulazione del contratto. Queste spese non si possono evitare,

pena la non attuazione del contratto. Si dice in generale che le spese

da affrontare per un contratto in un nuovo appartamento siano pari a 

3~6 canoni mensili di affitto. I costi previsti al momento del contratto

sono i seguenti:

Deposito

Il deposito o shikikin (敷金) consiste in un deposito di denaro richiesto dal

proprietario dell’immobile al momento della stipulazione del contratto che

potrà essere totalmente o parzialmente rimborsato al decadimento dello

stesso e rappresenta l’italiana cauzione di affitto. È comunemente calcolata

aggiungendo le spese di pulizia dell’abitazione a una/due mensilità.

Key Money

Il reikin (礼金), nella sua più comune traduzione inglese “Key Money”,

indica le spese di ingresso da corrispondere al momento della stipulazione

del contratto. Tali spese rappresentano una somma corrispondente

solitamente a una o due mensilità offerte in segno di gratitudine al

proprietario dell’immobile e non sono rimborsabili. 

Spese di agenzia

Le spese da versare all’agenzia immobiliare.

Corrispondono solitamente a una mensilità.

Affitto parziale

Le spese di affitto che coprono il periodo a partire dalla data di

stipulazione del contratto fino alla fine del mese stesso vengono

sommate alla prima mensilità. Vengono calcolate sulla base dei

giorni di permanenza nell`immobile del mese in questione:

mensilità successiva + giorni di permanenza del primo mese. 

Assicurazione su beni e infortuni

L'assicurazione copre i danni a beni e persone nel caso eventi straordinari

quali incendi e terremoti (le opzioni selezionate fanno variare il prezzo).

Il contratto standard prevede un premio assicurativo annuale di circa

JPY20.000.

Cambio serratura

Nonostante vari da abitazione a abitazione, si aggira solitamente

tra i 10,000 JPY e i 20,000 JPY.

※  Prestare attenzione: i prezzi sopraindicati sono puramente indicativi

     e possono variare da abitazione a abitazione. 

Il reikin (礼金), nella sua più comune traduzione inglese “Key Money”,

indica le spese di ingresso da corrispondere al momento della

stipulazione del contratto. Tali spese rappresentano una somma

corrispondente solitamente a una o due mensilità offerte in segno di

gratitudine al proprietario dell’immobile e non sono rimborsabili. 

Nonostante siano spese praticamente assenti in altri paesi, 
in Giappone e soprattutto a Tokyo è pratica comune versare 
tale somma per qualsiasi immobile di proprietà di un privato. 

Nonostante si possano trovare offerte abitative che presentano 0 spese

di ingresso, la scelta e la qualità degli appartamenti che non le richiedono

sono estremamente limitate, mentre grazie a questo pagamento iniziale

aggiuntivo sia la disponibilità degli immobili sia la qualità degli stessi

si ampliano enormemente. 

Il deposito o shikikin (敷金) 
consiste in un deposito di denaro richiesto dal proprietario dell’immobile 
al momento della stipulazione del contratto che potrà essere totalmente 
o parzialmente rimborsato al decadimento dello stesso e rappresenta 
l’italiana cauzione di affitto. 

La cifra della cauzione può avere la funzione di ridurre o limitare i danni

che l’inquilino potrebbe causare all’immobile, e al termine del contratto

e dietro accertamento che l’immobile venga restituito nello stato in cui

era alla consegna, la cifra di cauzione viene restituita. 
È comunemente calcolata aggiungendo le spese di pulizia dell’abitazione

a una mensilità.   

Il garante cofirmatario o rentai hoshōnin (連帯保証人)
è una figura richiesta per l’affitto della quasi totalità delle abitazioni.
Il garante si impegna a rispettare tutte le obbligazioni assunte

nel contratto.

Pertanto, in caso di parziale o totale inadempimento di anche

uno solo degli obblighi presenti nel contratto, il garante ne sará

ritenuto responsabile.

Il garante può essere scelto tra un conoscente personale
(il datore di lavoro o un familiare dell’affittuario) o si può

ricorrere ad una società specializzata nel settore. Alcuni

proprietari fanno espressamente richiesta di sottoscrivere

un contratto con una compagnia garante di loro scelta.
Altri invece lasciano libertà di scegliere la compagnia qualora 

non possano avvalersi di un garante personale. 
 
Nel caso dell’utilizzo di una società garante, questa si assumerà

la responsabilità verso le obbligazioni del contratto nei confronti

dell’affittuario.

Il canone da versare a una società garante è solitamente una parte 

della mensilità(dal 50% fino al 100%) per il primo anno è una rata

fissa annuale di circa JPY10.000.

Vi sono due tipi di contratti di locazione in Giappone,

il contratto a rinnovo biennale e il contratto a tempo determinato. 

Il contratto regolare a tacito rinnovo (tradizionale) è un contratto

di locazione di immobile ad uso abitativo tradizionale. Si rinnova

tipicamente automaticamente ogni due anni laddove sussistano

le condizioni necessarie per il rinnovo.
 
È un tipo di contratto che avvantaggia l’affittuario in quanto
il proprietario non può interrompere il contratto salvo nei casi più estremi.

Per questo la rinegoziazione del canone di locazione sarà di norma

a favore del locatario, rimanendo invariato o venendo aumentato di

una percentuale compresa tra il 10% e il 20%.
 
Vi è tuttavia una quota fissa per il rinnovo, corrispondente solitamente

a una mensilità. 

Il contratto a tempo determinato (atipico) è un contratto

relativamente nuovo in Giappone che prevede che il locatoe

non sia obbligato al rinnovo del contratto di immobile quando

il tempo fissato al momento della stipulazione del contratto scade. 

La scadenza di un contratto è fissata solitamente al termine

del secondo anno.

Questo tipo di contratto è preferibile dai locatori che affittano 
le loro proprietà a inquilini stranieri poiché permette di ridurre

i vari rischi che possano intercorrere durante la durata del soggiorno

del locatario, ed è anche utilizzato dalla maggior parte degli enti

giuridici presenti in Giappone. Nonostante la scadenza, il locatore e

il locatario possono decidere per la stipulazione di un nuovo contratto.

Al contrario, nel caso in cui si preveda la terminazione del contratto,

il locatore è tenuto a darne notifica con un anticipo che va da 1 anno

a 6 mesi prima della scadenza dello stesso.

Quando indicato nel contratto, l’affitto parziale corrisponde a una cifra

calcolata a partire dalla data di stipulazione del contratto fino alla fine

del mese corrispondente. Ha valenza la data indicata sul contratto e

non la data dell’effettivo trasloco nell’appartamento. Questa cifra viene

di solito calcolata nei costi iniziali. Non vi è differenza del costo di affitto

parziale nel caso si utilizzi una società garante o al contrario ci si stia

avvalendo di un garante privato.

Esempio: nel caso in cui si stipuli un contratto a partire dall’ultima parte

del mese di aprile, la cifra da versare per il primo canone mensile sarà

calcolata addizionando i giorni di aprile rimanenti alla mensilità successiva,

ovvero quella del mese di maggio.

La cifra da versare sarà dunque calcolata dalla data di inizio del contratto.

Se la data di inizio corrisponde al 25 aprile, l’affitto corrispondente ai 6

giorni di aprile saranno aggiunti alla mensilità successiva.

Un caso speciale si applica quando si utilizza un garante privato e la data

di inizio del contratto è posta a inizio mese: si può allora richiedere di

versare solo la mensilità del corrente mese e non la successiva, anche se

questo varia da immobile a immobile. Nel caso in cui si utilizzi una società

garante si dovrà invece versare entrambe le mensilità.

La prima mensilità verrà dunque calcolata come segue:

Canone mensile / Giorni Mese X Giorni sotto contratto

+ Canone mensile successivo

Quindi la prima mensilità di un contratto che dia la possibilità abitativa

dal 20 di aprile, sarà calcolata così:

80.000 JPY / 30 giorni mese x 11 giorni sotto contratto

+ 80.000 JPY mese di maggio = 109,333 JPY.

Le spese di gestione e portineria coprono tutte quelle spese relative agli

spazi comuni dell’immobile, come il servizio di portineria, le spese per

la corrente delle luci esterne e degli ascensori nonché quelle relative

all’amministrazione dell’edificio. In sintesi, sono tutte quelle spese da

versare al personale che effettua la manutenzione e che premettono di

mantenere l’edificio in buone condizioni.

Quando si è stipulato un contratto rinnovabile, che ha una validità

standard di 2 anni, e il locatore decide di estendere la sua permanenza

al termine di tale validità, lo stesso deve versare una tariffa per il rinnovo

del contratto di locazione.

Tale tariffa ammonta solitamente a una mensilità ed è necessaria per

tutte le abitazioni. Il locatario è tenuto a notificare il pagamento di tale

tariffa uno o due mesi precedenti la scadenza del contratto.

Nel caso di un contratto rinnovabile, quindi, tale tariffa andrà pagata

ogni due anni (o laddove si sia stipulato un contratto con diverse

condizioni, il pagamento dovrà essere effettuato in ogni periodo compreso

tra il termine del precedente contratto e l’inizio del successivo).

La principale ragione di questo processo di accertamento obbligatorio è

quella di riassicurare il locatore sul futuro locatario, garantendo che

non vi siano insolvenze e che utilizzi la proprietà nel rispetto delle regole

stabilite nel contratto e degli altri condomini.

L’accertamento inizia dopo che il candidato ha deciso la proprietà di

futura residenza e deve essere ultimato prima che qualsiasi tipo di

contratto sia stipulato.

Dal momento in cui il locatore riceve le pratiche per l’accertamento

compilate in ogni loro parte e comprensive di tutta la documentazione

necessaria, possono passare da una a due settimane.

Questo processo è svolto dal proprietario stesso o da una compagnia

di amministrazione nominata dal proprietario dell’immobile.

I criteri più comuni sui quali si basa il successo o il fallimento del processo

di accertamento sono i seguenti:

＊ Reddito annuale del locatario

＊ L’affidabilità del datore di lavoro del locatario

＊ Annualità lavorative consecutive conseguite dal locatario

＊ Reddito annuale del garante e affidabilità del datore di lavoro

　 dello stesso (dove disponibile)

＊ Accuratezza delle informazioni inserite nella documentazione consegnata

＊ Laddove sia necessario un incontro con il proprietario, impressione

　 generale del candidato

Il rapporto ideale tra stipendio e canone mensile è generalmente pensato

entro e non oltre il 30%.

Se ad esempio lo stipendio del candidato è di 300.000 JPY, il canone

mensile non dovrebbe superare i 90.000 JPY.

Questo rapporto è puramente indicativo e varia da locazione a locazione.

Le 5 ragioni principali per le quali alcune richieste di locazione vengono

respinte sono le seguenti:

1) Il rapporto tra stipendio mensile e canone di affitto è considerato

    troppo alto, ovvero quando lo stipendio del candidato non offre

    sufficienti garanzie per la copertura del canone di affitto.

2) Il candidato per l’affitto della proprietà non percepisce retribuzione

   (anche nel caso in cui si stia cambiando lavoro). In questo caso

   (come ad esempio studenti o altri casi assimilabili), la presenza di

   una persona che provveda finanziariamente al candidato può

   facilmente portare a un esito positivo. Contattaci per ricevere la

   documentazione necessaria.

3) Il candidato non è facilmente reperibile tramite telefono

    (il proprietario o la società garante possono infatti contattare

    spesso il locatario per verificare informazioni e serietà della

    richiesta di locazione).

4) La preparazione dei documenti non rispetta i tempi massimi previsti.

    Al candidato viene spesso chiesto di preparare e consegnare vari

    documenti quali certificazione di impiego e dichiarazione dei redditi

    al momento della richiesta e, qualora la preparazione di tali documenti

    si prolunghi per troppo tempo, il processo di accertamento può

    interrompersi.

5) Instabilità della professione

    I lavoratori freelance sono talvolta visti come instabili e per questo

    respinti da alcuni proprietari. Per favorire un responso positivo è

    spesso necessario consegnare varia documentazione, tra cui la più

    recente dichiarazione dei redditi, la ricevuta dell’ultima tassa di

    residenza versata, documentazione che attesti il proprio reddito

    su base annuale o altro.

Nel caso in cui il locatore debba usufruire dei servizi di una società garante,

vi possono essere dei casi in cui il locatario indichi delle società di

preferenza. Queste società devono essere a loro volta approvare il locatore

attraverso un processo di accertamento non dissimile da quello che avviene

al momento della richiesta del contratto di locazione, sebbene presenti

ulteriori criteri di giudizio.

Il locatore riceverà una chiamata di verifica dalla società garante entro e

non oltre 2 giorni dopo la consegna della domanda di ammissione.

In tale chiamata, il locatore dovrà essere in grado di rispondere alle

domande poste dalla società garante in giapponese. Il livello di giapponese

usato durante queste chiamate è di norma colloquiale e volto a favorire

il più possibile la comprensione da parte del locatore. Il locatore dovrà

quindi prepararsi a fornire le proprie generalità prima della telefonata

di verifica.

Le domande poste dalla società non saranno altro che semplici verifiche

dei dati inseriti nella domanda di ammissione. La telefonata, inoltre,

non sarà fatta esclusivamente al futuro locatore ma anche al contatto di

emergenza fornito in precedenza. Il contatto di emergenza dovrà essere

cittadino giapponese ed essere in grado di rispondere a tutte le domande

in giapponese (non importa se parente, datore di lavoro, parente acquisito

o un amico personale).

＊Contattaci per ogni tuo dubbio.